事項：
財聯社2月17日電，根據相關消息稱，山東菏澤工行、建行、農行自2月14日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】另外根據菏澤農行信貸人士表示，除上述首套房首付比例的確已由30%下調至20%外，首套房、二套房房貸利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至5.6%、5.95%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）
國信地產觀點：1）菏澤下調首套房首付比例，需求端政策如期放松；2）此次菏澤政策放松釋放信號意義重大，利于穩定市場預期；3）預計后續將有更多城市跟進，將一定程度上緩解三四線城市的下行壓力；4）基本面企穩回升仍然需要時間，后續政策博弈仍有空間。
評論：
菏澤下調首套房首付比例，需求端政策如期放松
根據相關消息稱，山東菏澤工行、建行、農行自2月14日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%。菏澤成為本輪市場下行周期中第一個下調首套房首付比例的城市。
除菏澤外，近期已有多地出臺了房貸政策的放松，例如：
1月12日，北海市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，明確降低公積金貸款的首付比例，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由60%下調至40%；
1月18日，自貢市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。
除菏澤、北海、自貢放松房貸政策外，青島、寧波、濟南、馬鞍山、吉林、南寧等地均已出臺公積金政策寬松、住房補貼等支持性政策，需求端政策如期放松。
釋放信號意義重大，利于穩定市場預期
根據央行與銀監會2016年發布的《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
進入2022年，銷售景氣度的低迷仍未見改善，單月同比降幅持續擴大，1月單月，300城住宅銷售面積為3216萬平方米，環比-30%，單月同比-44%，百強房企全口徑銷售額為5849億元，單月同比-41%，較上期降幅擴大了4.7個百分點。
此前由于市場需求較為充足、銀行房貸額度限制等因素影響，菏澤一直執行30%的首套房首付比例。當前市場需求持續下行，貸款業務承壓，此次下調首套房首付比例至20%，符合監管層規定，釋放信號意義重大，利于穩定下行周期中的市場預期。
預計后續將有更多城市跟進，將一定程度上緩解三四線城市的下行壓力
此次菏澤出臺放松政策釋放信號意義重大，預計后續將有更多壓力較大的三四線城市跟進，且將圍繞“托底”和“糾偏”方向進行。后續若有更多三四線城市跟進放松，將一定程度上緩解三四線城市房地產市場的下行壓力。但由于市場信心不足、需求過度透支等制約因素仍然存在，基本面企穩回升仍然需要時間，我們預計政策寬松仍將持續，后續政策博弈仍有空間。
投資建議：需求側如期放松，后續政策博弈仍有空間
菏澤此次下調首套房首付比例，需求端政策如期放松，釋放信號意義重大。如前所述，我們認為后續政策博弈仍有空間。中短期看，布局三四線城市較多的二線龍頭房企將更加受益，推薦新城控股。中長期看，隨著快周轉模式退出歷史舞臺、房企遠期資產負債表的修復，經營穩健、綜合實力突出的龍頭房企將持續受益，推薦保利發展、金地集團。此外，物管龍頭公司未來有望受益于地產壓制的解除，享受估值修復，推薦碧桂園服務、旭輝永升服務、招商積余、保利物業。
風險提示
基本面超預期下行但政策放松幅度不及預期。
(PDF)
